A cobrança do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) continua a gerar controvérsias devido à prática de muitos municípios em arbitrar valores de cálculo superiores aos declarados pelos contribuintes no negócio jurídico. Apesar do julgamento do Tema Repetitivo 1.113 pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), que definiu que a base de cálculo do ITBI deve refletir o valor de mercado do imóvel, prefeituras frequentemente ignoram essa diretriz ao utilizar valores de referência pré-estabelecidos de forma unilateral. Tal prática desconsidera elementos concretos, como contratos de compra e venda, escritura e características específicas do imóvel, subvertendo o princípio da boa-fé do contribuinte.
Um ponto crítico que vem sendo observado é o uso de processos administrativos que não cumprem sua verdadeira finalidade. Muitos municípios têm se limitado a abrir procedimentos administrativos apenas como formalidade, sem realizar uma análise criteriosa ou apresentar elementos probatórios que justifiquem a desconsideração da declaração do contribuinte. Nesses casos, o processo administrativo se torna um instrumento pró-forma, utilizado para respaldar decisões arbitrárias, em contrariedade ao que foi decidido pelo STJ. Essa abordagem preocupa, pois transfere ao contribuinte a difícil tarefa de provar o valor de mercado do imóvel, invertendo indevidamente o ônus da prova.
O Judiciário, por sua vez, em diversas ocasiões, acaba validando esse tipo de procedimento administrativo sem verificar o conteúdo efetivo da análise realizada pelo Fisco. É comum que se aceite, de forma acrítica, o valor arbitrado pela administração tributária, com base no simples fato de que houve um procedimento administrativo. No entanto, o julgamento do Tema Repetitivo 1.113 deixou claro que a administração fiscal deve fundamentar suas decisões com base em elementos concretos, avaliando características específicas do imóvel, como localização, benfeitorias e estado de conservação. Caso contrário, o procedimento administrativo perde sua legitimidade e viola os direitos do contribuinte.
Esse cenário demonstra o risco de transformar a decisão do STJ em letra morta. Quando os municípios utilizam avaliações genéricas e ignoram as peculiaridades de cada caso, perpetuam práticas que o julgamento do Tema 1.113 buscou corrigir. Além disso, ao validar esses procedimentos pró-forma, o Judiciário contribui para a manutenção de uma lógica tributária injusta e desproporcional, que prejudica a segurança jurídica dos contribuintes e favorece a arbitrariedade fiscal.
Portanto, é fundamental que o Judiciário analise com maior rigor os processos administrativos conduzidos pelos municípios, verificando se realmente foram respeitados os princípios do contraditório e da ampla defesa. Da mesma forma, os municípios devem adotar critérios claros e objetivos na contestação das declarações dos contribuintes, baseando-se em elementos concretos e não em valores genéricos. Somente assim será possível assegurar que o julgamento do Tema Repetitivo 1.113 seja efetivamente aplicado e que a justiça fiscal prevaleça no âmbito do ITBI.
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